Sekatan ke atas pelaburan asing dalam pasaran hartanah kediaman Indonesia mungkin diringankan 

Indonesia berada berhampiran puncak negara tercantik di dunia dan dijangka mengatasi Jerman, Jepun dan UK mengikut saiz ekonominya, memperoleh tempat ke-4 di seluruh dunia menjelang pertengahan abad ini.

Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) berkembang pada kadar yang mengagumkan melebihi 5% setahun, jauh melebihi purata global. Larangan eksport bijih nikel, yang diperkenalkan tiga tahun lalu, nampaknya telah berjaya, menarik pelaburan asing yang besar ke dalam negara dan menjadikan Indonesia sebagai hab industri pembuatan bateri global. Bilangan penduduk bandar juga berkembang pada kadar yang mengagumkan, dirangsang oleh kadar kesuburan yang tinggi dan pembandaran yang berterusan.

Bank Dunia menganggarkan 780,000 pembentukan isi rumah baharu setahun sehingga 2045, memacu permintaan kukuh jangka panjang untuk perumahan.

Pada pandangan pertama, maka, pasaran hartanah Indonesia adalah tempat yang sesuai untuk melabur.

Menurut Numbeo, pangkalan data kos sara hidup, harga hartanah kediaman jauh lebih rendah berbanding negara lain yang mempunyai pendapatan setanding.

Ia mengatakan bahawa harga purata bagi satu meter persegi hartanah kediaman di pusat bandar di Indonesia hanya melebihi $1,600, dengan ketara lebih rendah daripada di Vietnam atau Filipina yang masing-masing setinggi $2,800 dan $2,500.

Permintaan dirangsang lagi dengan peningkatan pendapatan dan keluarga yang berpindah dari rumah substandard ke tempat yang baru dibina yang lebih baik, manakala bahagian penawaran nampaknya mencapai tahap siling kapasitinya kerana kebanyakan pemaju dan pembina utama negara terlalu memanfaatkan dengan tempoh matang dan ruang terhad. untuk membesar.

Pengiklanan

Secara keseluruhannya, kenaikan harga kelihatan sangat menarik.

Namun, harga kekal rendah untuk alasan yang baik.

Dengan hanya satu daripada lima keluarga Indonesia yang mampu membeli rumah di pasaran komersial terbuka dan lebih 2% daripada penduduk (kira-kira 6 juta) kehilangan tempat tinggal, keutamaan utama kerajaan Indonesia telah lama melindungi pasaran daripada golongan mewah. warga asing yang akan menaikkan harga perumahan, terutamanya di tempat seperti Jakarta atau Bali.

Sehingga 2015, tiada warga asing dibenarkan memiliki harta kediaman di Indonesia; semua pembelian dilakukan melalui penama tempatan.

Undang-undang negara masih berkesan melarang warga asing daripada pemilikan penuh 'pegangan bebas' harta itu, mengehadkan hak mereka kepada pegangan pajakan maksimum 80-100 tahun tanpa akses kepada pembiayaan gadai janji. Kerajaan juga menetapkan harga minimum hartanah yang boleh dibeli oleh pelabur asing, iaitu antara kira-kira $65,000 untuk sebuah flat di tempat seperti Sumatera Utara hingga $325,000 untuk sebuah rumah di Jakarta, Bali, atau bahagian Jawa.

Ia adalah segmen mewah mengikut piawaian Indonesia; semua yang lebih murah ditinggalkan untuk penduduk tempatan.

Walaupun sekatan itu seolah-olah berjaya memastikan harga hartanah mampu milik untuk rakyat Indonesia, ia telah, ditambah pula dengan birokrasi besar-besaran dan sasaran pembangunan infrastruktur yang berlebihan, mengehadkan keuntungan sektor pembinaan.

Syarikat yang bergelut dengan hutang yang semakin meningkat tidak dapat menjana aliran tunai percuma yang mencukupi, membunyikan loceng penggera yang tidak berbeza dengan syarikat di China.

Ini, antara pertimbangan lain, mendorong langkah bersejarah ke arah liberalisasi pemilikan asing.

Pada 2021, Indonesia membatalkan syarat bagi pembeli asing untuk mempunyai permit kediaman jangka panjang sebelum meneruskan perjanjian dan memperkenalkan beberapa perubahan lanjut dalam undang-undang pemilikan yang menguntungkan pelabur luar negara.

Pembaharuan setakat ini, bagaimanapun, hampir tidak menghasilkan kejayaan yang diharapkan.

Dianggarkan setakat ini hanya kira-kira 200 pemilik asing telah membeli hartanah kediaman di Indonesia secara langsung, tanpa penama, sejak beberapa tahun lalu, dengan hanya kira-kira 40 daripadanya pada 2023.

Pakar menyalahkan kelewatan pelaksanaan: pihak berkuasa tempatan dilaporkan masih memerlukan ID pemastautin dan memastikan proses pendaftaran pemilikan panjang dan berbelit-belit.

Tetapi semua ini dijangka tidak lama lagi akan berubah.

Memandangkan sektor pembinaan menyumbang kira-kira 20% daripada pertumbuhan KDNK, meningkatkan permintaan domestik untuk segala-galanya daripada logam, tenaga, dan konkrit kepada perkhidmatan, Indonesia tidak mempunyai pilihan lain selain terus membuka pasaran perumahannya kepada pelabur asing, sekurang-kurangnya dalam premium segmen.

Ada yang membuat spekulasi bahawa akhirnya kerajaan akan membolehkan pemilikan pegangan bebas sepenuhnya untuk warga asing juga, sekurang-kurangnya dalam gaya zon bebas yang terhad, wilayah dan menyelaraskan proses pendaftaran.

Kerajaan juga cuba menarik pendatang kaya.

Ia baru-baru ini melancarkan skim visa 'rumah kedua' yang memberikan permit untuk tinggal di negara ini sehingga 10 tahun bagi mereka yang berpendapatan stabil dan lebih daripada kira-kira $130,000 dalam simpanan, 'visa emas' untuk jutawan, dan sedang mengkaji memulakan visa 'nomad digital' yang bertujuan untuk profesional muda yang bekerja dari jauh.

Tetapi walaupun pemilikan pajakan terhad semasa kelihatan menarik.

Menurut Housearch.com, platform carian hartanah terkemuka, purata hasil sewa di beberapa kawasan 'panas' mencecah setinggi 15%.

Ini bermakna tempoh bayaran balik yang kurang daripada 8 tahun, dan walaupun dengan kenaikan harga yang sederhana sepanjang tempoh pajakan, akan memperoleh pulangan pelaburan dua digit yang lumayan.

Kongsi artikel ini: