Setelah penguncian merosakkan sektor harta tanah UK, bolehkah fasal Covid melindungi pembeli dan penjual rumah?

Setelah berbulan-bulan meremehkan prospek perpanjangan percutian cukai setem untuk penjualan harta tanah sehingga £ 500,000, Canselor UK Rishi Sunak akhirnya memilih satu set langkah rangsangan baru yang berani untuk sektor perumahan Britain di Belanjawan 2021 dilancarkan awal bulan ini. Sebagai tambahan kepada pelanjutan tiga bulan untuk percutian cukai setem, yang pada asalnya bermaksud tamat pada 31 Mac tetapi kini berjalan sehingga akhir bulan Jun, diikuti dengan pengecualian tiga bulan tambahan untuk beberapa penjualan untuk memastikan "peralihan yang lancar kembali normal," Canselor kini juga melancarkan jaminan gadai janji untuk pinjaman rumah dengan deposit 5%.

Hasil kajian dari Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) menunjukkan bahawa langkah-langkah itu tidak akan segera dilakukan. Walaupun sektor perumahan menunjukkan jumlah yang kuat setelah langkah-langkah penutupan dicabut pada Mei lalu, mendorong pasaran ke arah tinggi enam tahun, Peminjam UK semua tetapi memastikan pemulihan tidak akan bertahan dengan menyekat akses ke gadai janji. Keluar dari penguncian pertama, bank-bank Britain mengurangkan perjanjian gadai janji dua dan lima tahun dengan kadar tetap pada 95% Loan to Value (LTV) turun dari 105 menjadi hanya 15 - dengan rekod bayaran balik yang tinggi dilampirkan.

Oleh yang demikian, selepas a tergesa-gesa aktiviti harta tanah mengikuti penutupan dua bulan pertama dan diminta ramalan pemulihan harta tanah pada separuh kedua tahun lalu, a turunkan selama dua bulan pertama 2021 menunjukkan perlunya harapan yang realistik dalam ekonomi era pandemi. RICS menemui a Penurunan 29% dalam pertanyaan pembeli pada bulan Januari dan penurunan 9% lebih lanjut (jika lebih sederhana) pada bulan Februari, dengan juruukur melihat lebih sedikit harta tanah yang ada di pasaran. Berbeza dengan optimisme pasca penguncian tahun lalu, banyak penganalisis pasaran perumahan meramalkan a penurunan 2021 sebelum pengumuman terbaru Sunak - walaupun ejen harta tanah seperti Savills bertindak balas terhadap belanjawan baru dengan segar ramalan harga yang akan meningkat.

Di atas segalanya, kesan campur tangan Sunak yang sangat besar terhadap sektor perumahan yang tidak stabil menunjukkan peranan penting yang telah dimainkan oleh kerajaan UK dalam mengurangkan kesan wabak tersebut kepada pembeli dan penjual rumah sejak setahun lalu. Kenyataan itu memberi sokongan kepada tindakan pemerintah yang diperluas, di luar skim gadai janji dan cuti cukai, untuk menstabilkan sektor harta tanah dan menyokong individu yang cuba mengambil bahagian di dalamnya - terutamanya di England, di mana struktur transaksi 'rantai harta tanah' yang unik telah meninggalkan banyak keluarga dalam masalah kewangan yang sukar.

Seperti yang diberitahu oleh Beth Rudolf dari UK Conveyancing Association EuReporter: "Pemerintah seharusnya memberi mandat untuk memperbaiki proses pemindahan rumah agar transaksi tidak memakan waktu rata-rata 22 minggu. Mereka memiliki segalanya di ujung jari mereka dengan peraturan ejen harta tanah, laporan Suruhanjaya Undang-Undang mengenai pegangan pajak, dan penyelesaian yang dikembangkan oleh Kumpulan Jual Beli Rumah yang ditubuhkan untuk menyokong Kementerian, tetapi sayangnya tampaknya ada kepercayaan pada beberapa bahagian Pemerintah bahawa peraturan wajib bukan jawapannya. Kami yakin itulah yang diperlukan, kerana penghantaran pertukaran secara sukarela oleh peguam cara dan ejen harta tanah tidak akan sampai ke tempat yang cukup jauh. "

Salah satu langkah berpotensi yang paling berkesan untuk menopang pasaran perumahan di tengah-tengah krisis kesihatan yang tidak dapat diramalkan adalah 'Klausa koviddisarankan oleh profesional harta tanah setelah wabak itu mengganggu ribuan transaksi tahun lalu. Dengan Covid-19 memperlihatkan kelemahan asas dengan sistem rantai harta tanah, mungkinkah klausa-klausa tersebut dapat memberikan Pemerintah langkah pertama ke arah reformasi industri yang lebih mendasar?

Kejutan berulang-ulang kepada pembeli dan penjual membantutkan permintaan

Pengiklanan

Wajah Canselor mengenai tarikh akhir 31 Mac asal untuk tarikh tersebut pengabaian duti setem mencerminkan perubahan pandangan Kerajaan sendiri terhadap tanggungjawabnya. Walaupun penembusan awal menyebabkan peningkatan pembelian rumah pada separuh akhir tahun 2020, keluarga yang cuba membeli pada minggu pertama tahun ini menghadapi apa yang Panggilan BBC "Perlumbaan untuk mengalahkan tarikh akhir cukai," ketika lonjakan permintaan yang didorong oleh pemerintah menimbulkan kelewatan di antara juruukur, ejen harta tanah, dan profesional harta tanah yang lain. Walaupun ada risikonya ditimbulkan hingga beratus ribu transaksi di 'tepi tebing', dan sebuah kempen yang sengit oleh pembeli rumah dan persatuan harta tanah untuk mendapatkan lanjutan, Canselor telah berulang kali menolak untuk menolak tarikh akhir sebelum pelanjutan akhirnya menjadi sebahagian daripada belanjawan baru.

Pengalaman percutian cukai setem, dan pembeli rumah yang mengalami kerugian puluhan ribu paun jika mereka gagal menyelesaikan pembelian sebelum tamat tempohnya, mengulangi pengalaman trauma beribu-ribu bakal pembeli dan penjual rumah yang terperangkap dalam penguncian pertama kurang setahun yang lalu. Hasil daripada penutupan awal tahun 2020, di mana sektor harta tanah ditutup secara paksa di samping ekonomi yang lain, tinjauan oleh Butterfield mendapati tiga dalam sepuluh bakal pembeli yang telah mendapat jaminan 'gadai janji-dalam-prinsip'(MIP) karpet ditarik keluar dari bawah kaki mereka, kehilangan deposit pertukaran mereka akibat penutupan itu berlaku setelah pertukaran kontrak perumahan.

Sifat unik pasaran harta tanah di England, yang disusun berdasarkan 'rantai' yang menghubungkan pelbagai urus niaga, menjadikan pembeli rumah dan penjual Inggeris sangat terdedah kepada kesan kejutan seperti Covid. Pembeli yang mendapati diri mereka berada di tengah rantaian yang terputus, di mana pembeli mereka sendiri tidak lagi dapat menyelesaikan pembelian, tidak berhak untuk mendapatkan kembali deposit yang mereka bayar kepada penjual dalam transaksi selanjutnya. Sebagai satu broker gadai janji menjelaskan kepada Kali: “Perjanjian [Deposit] pada prinsipnya tidak mengikat secara hukum. Anda berharap bahawa dalam kebanyakan kes penjual akan bersimpati dan melepaskan pihak lain dari kontrak dengan sedikit atau tanpa kos, tetapi secara kontrak mereka tidak diwajibkan untuk melakukan itu. "

Menyeragamkan klausa Covid untuk melindungi pembeli dan penjual

Bahkan sebelum bermulanya wabak ini, penyebabnya satu dalam lima Kegagalan pembelian harta tanah adalah penembusan rantaian. Pada tahun 2017, kos fenomena tersebut pemilik rumah melebihi £ 500 juta setahun dalam biaya pengiriman, penilaian, pembrokeran, dan tinjauan yang belum dijumpai, sementara juga meninggalkan penjual dengan harta tanah yang lebih sukar untuk dijual. Penguncian yang berkaitan dengan kovid telah meningkatkan risiko ini, dengan Butterfield mendapati lebih daripada separuh pembeli yang disurvei mendapati diri mereka terperangkap pada pertengahan rantaian sebagai akibat dari penutupan. Sebanyak empat dari sepuluh pembeli terpaksa menarik diri dari pembelian mereka setelah tawaran mereka diterima.

Walaupun para menteri menghadapi panggilan untuk menangani sistem 'rantai harta tanah', langkah sementara mungkin bagi kerajaan UK untuk menyeragamkan dan memberi mandat 'Fasal Covid-19dikembangkan sebagai kerjasama antara Kementerian Perumahan, Komuniti, dan Kerajaan Tempatan dan Kumpulan Jual Beli Rumah. Walaupun penerapan klausa seperti itu terbatas pada keadaan tertentu yang berkaitan langsung dengan pandemi, pengalaman hidup tahun lalu menunjukkan potensi kesannya yang bermanfaat terhadap kesejahteraan kewangan dan emosi ribuan bakal pembeli rumah. Sektor itu sendiri juga menyambut baik klausa itu, dengan Beth Rudolf menyebutnya "idea hebat, disampaikan dengan sangat cepat untuk menyokong industri dan pengguna."

Klausa baru ini, yang dikembangkan dengan input pemerintah, masih jauh dari mandatori atau universal dalam kontrak harta tanah, yang menimbulkan persoalan apakah Kerajaan harus melakukan usaha untuk mempromosikan atau bahkan mengamanatkan penggunaan klausa tersebut hingga akhir krisis saat ini . Usaha akar umbi seperti Campaign for Covid Relief for Home Homeyyers and Sellers (CCR-UKmisalnya, mendesak Setiausaha Perumahan Robert Jenrick dan Pemerintah untuk memperpanjang "perlindungan dan sokongan orang ramai"Memberi kesan kepada pembeli dan penjual dengan menjadikan 'klausa Covid' secara sah dan sah mulai awal penutupan pertama Mac lalu.

Tindakan Parlimen ke luaskan bidang kuasa daripada klausa-klausa ini, atau untuk melancarkan perlindungan mereka secara retroaktif kepada ribuan individu yang telah terkena keputusan kesihatan awam yang menyakitkan (tetapi perlu), juga dapat menawarkan kepada pemerintah jalan jangka pendek yang lebih realistik untuk memberikan tindakan konkrit sebagai tindak balas kepada krisis harta tanah - sambil mengembalikan keyakinan masyarakat terhadap kestabilan sektor perumahan dan meletakkan asas untuk pembaharuan yang lebih luas dalam beberapa bulan akan datang.

Sama, pemimpin industri seperti Rudolf mengingatkan bahawa jalan menuju reformasi jangka panjang akan melampaui pandemi. Di antara banyak masalah yang menuntut perubahan peraturan: kurangnya mandat untuk "penyediaan informasi awal dalam penyenaraian termasuk hak milik sewa, biaya sewa, dan informasi otoritas," tidak adanya syarat bagi pembeli untuk "membuktikan mereka mampu membeli harta melalui sijil mengesahkan keputusan pemberi pinjaman mereka secara prinsip atau sumber dana "dan bagi penjual untuk menunjukkan hubungan mereka dengan harta tanah" untuk mengelakkan penipuan peniruan penjual, "dan keperluan untuk" peraturan ejen harta tanah dan pendigitan Pendaftaran Tanah, baik dari segi aplikasi dan perbuatan yang boleh dibaca mesin. "

Sekiranya dan ketika UK menangani kekurangan peraturan ini, perwakilan industri menegaskan bahawa "setelah tawaran diterima, pihak dapat melakukan transaksi berkaitan dengan mengetahui bahawa semuanya akan melalui" - ringkasnya, kedua-dua pembeli dan penjual akan menikmati tahap kepastian yang sangat kurang dari pasar sejak awal wabak ini.

Kongsi artikel ini: